Посуточная аренда квартир как бизнес подводные камни. Бизнес-идея: сдача квартиры в аренду. С чего начать бизнес: какие необходимы документы и что можно сдавать в аренду

Здравствуйте! В этой статье мы поговорим о заработке на аренде.

• Сколько можно заработать : от 10 000 рублей в месяц.
• Минимальные требования : стартовый капитал от 1 млн рублей.
• Стоит ли этим заниматься : если нет других инвестиционных альтернатив.

Общая информация по заработку на аренде

Когда вы сдаете жилую недвижимость, вы мало беспокоитесь о том, какой ремонт могут сделать жильцы. Практически ничего не изменится — максимум может добавиться бытовая техника. С коммерческой недвижимостью все происходит по-другому. Бизнес решает разные задачи, поэтому и обстановка может понадобиться совершенно разная. А это значит, что компании делают ремонт под свои нужды.

Однако, собственник заинтересован в том, чтобы не менять обстановку как можно дольше. То есть вам придется оценивать перспективы бизнеса, владелец которого хочет арендовать у вас недвижимость. И не факт, что хорошие перспективы окажутся для вас плюсом. Вы заинтересованы в том, чтобы владелец как можно дольше использовал помещение, а значит, его бизнес должен находиться примерно на одном уровне.

Главная дилемма такого заработка:

Получить клиента сейчас или дождаться более выгодного предложения.

Искать клиентов на жилую недвижимость просто: сотни предложений, сотни потенциальных соискателей. Чем ниже цена, тем вероятнее, что к вам обратится клиент. Коммерческая недвижимость нужна исключительно бизнесу. Количество предложений, зачастую, превышает спрос. Поэтому можно несколько месяцев искать подходящего клиента, которого устроит и цена, и условия.

Именно поэтому работать с коммерческой недвижимостью лучшего всего опытным бизнесменам, которые знают, как работает вся внутренняя «кухня». Что касается дохода, то здесь уже все гораздо интереснее. Даже примерный доход спрогнозировать очень сложно. Он зависит от:

• проходимости;
• размеров помещения;
• обстановки;
• соседства с другими зданиями;
• и т. д.

Факторов, которые определяют перспективу, а значит, и доход — очень много. Но одно можно сказать наверняка: коммерческая недвижимость, находящаяся в «правильном» месте, с каждым годом растет в цене.

Сколько можно заработать на сдаче квартир

На стоимость аренды жилья влияют:

• место нахождения квартиры;
• инфраструктура;
• транспортная развязка.

Это базовые факторы, которые следует учитывать. Что касается места, то спальные районы и центр города оцениваются значительно дороже. Под инфраструктурой понимается наличие детских садов, школ, магазинов, больниц и т. д. Транспортная развязка включает в себя ближайшие станции метро, всевозможные остановки, а также учитывается время поездки до центра города и т. д.

Каждый плюс по инфраструктуре и транспорту прибавляет к ценнику аренды жилья несколько тысяч рублей. А также стоит задуматься заранее, будете ли вы покупать готовую квартиру или приобретете метры еще при строительстве.

Покупая квартиру на стадии строительства дома, вы теряете прибыль от аренды. Учитывайте этот факт.

Стоимость базового ремонта жилья в регионах составляет 200 тысяч рублей. Увеличивайте сумму вложений на эти деньги, если собираетесь покупать квартиру на первичном рынке. Срок ремонта составляет от 1 до 2 месяцев.

Цены в разных регионах очень сильно отличаются. Нельзя сказать наверняка, сколько вы сможете заработать. Поэтому я буду разбирать всё на примере своего региона — Орловской области:

Цена новостройки 38 кв. м. в Северном микрорайоне города — 1 038 000 рублей. Она будет готова в 4 квартале 2018 г. Альтернатива: 1 300 000 — 1 500 000 рублей за обставленную квартиру метражом 35 — 40 кв. м. Стоимость аренды: 9 — 11 тысяч рублей стоит полностью отремонтированная квартира.

Реальная стоимость новостройки, готовой к сдаче — 1 240 000 рублей. Утерянная выгода — 80 тысяч рублей. Полная стоимость квартиры в новостройке — 1 320 000 рублей. Можно получать 9 — 11 тысяч рублей ежемесячно. Срок окупаемости составит 11 лет, если не брать в расчет прибыль от увеличения стоимости. Срок выплаты ипотеки за счет ежемесячного платежа составит 20 лет при платеже в 10 500.

На посуточной сдаче квартиры при ужасном ремонте можно получать 900 рублей в сутки. Средняя стоимость суточной аренды при хорошем ремонте составляет 1 300 — 1 400 рублей. Чтобы получить средний доход, нужно привлечь 11 клиентов при плохом ремонте и 7 — 8 при хорошем.

Примерно так стоит оценивать перспективы вложений в недвижимость в каждом регионе. Главный сайт для анализа — Avito.

Минимальные вложения для заработка на аренде

Какие-то конкретные цифры давать сложно, потому что цена на жилье зависит от региона и состояния рынка в целом. В 2015 году был обвал цен на недвижимость, и квартиры можно было купить на 15 — 20% дешевле, чем сейчас. При этом стоимость жилья в регионах составляла 1 — 2 миллиона рублей, а в Москве — от 5 и выше.

Если вы будете пользоваться заемными средствами, потребуется определить арендную плату, сопоставить её со ставкой ипотеки и после этого решать, можно ли использовать эти средства, через сколько лет можно выплатить кредит, если платить исключительно арендой и т. д.

Если хотите приблизительно прикинуть, сколько лет вам придется выплачивать ипотеку, воспользуйтесь онлайн-калькулятором от Сбербанка. Он выставляет среднюю ставку по ипотеке. Сопоставьте ежемесячные выплаты со средней стоимости аренды и увеличивайте/уменьшайте срок.

Заработок на недвижимости — это в любом случае расходы. В России нет кредитов по 1 — 2% годовых в отличие от Запада, где распространен следующий подход:

Гражданин уже в 20 лет откладывает первый взнос на ипотеку, и если хочет на этом зарабатывать — сдает квартиру в аренду, за 7 — 10 лет погашает кредит и переходит к следующему. И так к 40 годам в собственности есть недвижимость стоимостью от 250 тысяч долларов.

Рассматривать аренду жилья как единственный способ ведения бизнеса не стоит. Вам придется столкнуться с расходами, банковской системой и огромными ставками по долгосрочному кредитованию.

Заключение

Заработок на недвижимости — один из самых стабильных и низкодоходных способов инвестирования. При доходе в 7 — 8% годовых можно соперничать разве что с . Главное отличие от других способов вложения денег заключается в том, что вам необязательно иметь собственный капитал. Можно сотрудничать с банком и использовать заемные средства.

Это значительно облегчает старт заработка и позволяет практически не платить за кредит. Несмотря на то, что эта схема больше работает для Европы с её высокими ценами на аренду, в России таким способом заработка можно обеспечить себя, если потратить на это 15 — 20 лет. Именно поэтому, если хотите заняться подобным способом заработка, начинайте как можно раньше.

В категорию «бизнеса с нуля» можно смело отнести деятельность по сдаче посуточно квартир в аренду. При этом вы можете не владеть квартирами, но также зарабатывать на краткосрочной аренде. Все, что для этого нужно — найти жилье, владельцы которого готовы предоставить его на условиях субаренды. Субаренда – это форма договора, при которой право на сдачу квартиры в аренду как бы переуступается.

Подобный бизнес может показаться понятным и легко организуемым. Но не все так гладко и спокойно. Квартир посуточно сдается много, однако не все из них приносят нормальные деньги, а некоторые и вовсе не оправдывают вложенные в них средства.

Хорошо, если в собственности уже есть пара — тройка квартир. Пусть и однокомнатных (самых ходовых на рынке), тогда доходность будет выше. Если же такой собственности нет, придется арендовать жилье на длительный срок и уже его сдавать в посуточную или почасовую аренду.

Вся сложность в организации дела сводится к поиску подходящего жилья. Многие владельцы, услышав слово «посуточная аренда», сразу ассоциируют это с пьянством, проституцией и прочими негативными вещами. И никакими уговорами их мнение не поменяешь. Хотя фактически, такие квартиры в последующем ремонте нуждаются крайне редко, в отличие от квартир в долгосрочной аренде.

Субарендаторам не выгодно держать жилье в плохом состоянии, потому что у них просто не будет клиентов. После каждого заселения квартира тщательно убирается. Чего не скажешь про долгосрочную аренду: арендаторам (а среди них немало молодежи) в 90% случаев за состоянием квартиры не следят. А гуляют и пьют в таких квартирах не меньше.

«Чтобы заключить договор субаренды на понравившуюся квартиру, приходится немного приврать хозяевам. Я говорю, что у меня есть договоры с некоторыми фирмами на заселение людей, которые приезжают в командировку. И в этом случае жильцы будут часто меняться. Если вы согласны на такие условия, то я буду платить вам за аренду немного больше. Хозяева жилья первое время волнуются, но, когда видят, что с их квартирой все в порядке, успокаиваются. И мнение соседей и председателей ТСЖ им уже безразлично», — говорит пользователь «Rasklad» на форуме nasutki.borda.ru.

Лучше всего искать квартиры ближе к центру города. Здесь найти клиентов гораздо проще. И затраты на рекламу намного меньше. Также стоит арендовать квартиры как можно ближе друг к другу – это позволит уменьшить транспортные расходы. Если же одна квартира находится в 15 км от другой, то транспортные расходы будут гораздо больше.

Легализация деятельности

Особенность бизнеса на посуточной аренде квартир в том, что он сложно контролируется государством. А потому немалая часть бизнесменов работает без регистрации предпринимательской деятельности и не платит налоги. В некоторых случаях это оправдано, особенно когда речь идет об 1 – 3-х сдаваемых квартирах и доход от деятельности не такой большой, чтобы появился смысл легализовать бизнес.

С ростом оборота организации, когда в распоряжении организатора уже не одна и не две квартиры, а минимум 5 – 6, лучше зарегистрировать ИП или ООО. С оформлением бизнеса будет проще находить новые квартиры (владельцы жилья доверяют организациям больше, чем обычным физическим лицам). Станет спокойней работать, так как штрафы за незаконную предпринимательскую деятельность никто не отменял. Завистники всегда найдутся, в том числе и в лице председателей ТСЖ, которые могут сообщить об этом в милицию или прокуратуру. И на этот случай у вас всегда будут документы. Все будет в рамках закона..

Регистрируют такой бизнес чаще всего как обычное индивидуальное предпринимательство. Для оформления бизнеса в налоговой инспекции нужно предъявить заявление, ксерокопию паспорта и ИНН, квитанцию об уплате государственной пошлины. В заявлении на регистрацию следует указать коды ОКВЭД: 55.23.5 «Деятельность прочих мест для временного проживания» и 70.20.1 «Сдача внаем собственного жилого недвижимого имущества» (можно указать несколько кодов). Уже через 5 рабочих дней после подачи документов можно получить свидетельство о регистрации ИП. И вы законный представитель бизнеса.

Отдельно стоит упомянуть про выбор системы налогообложения. Для такой деятельности подходят все три известных спецрежима: патент (патентная система налогообложения), ЕНВД (вмененка) и УСН (упрощенка). Самый выгодный вариант – патент. Вы уплачиваете фиксированную плату (около 10 тыс. р.) и целый год работаете спокойно. Вам не нужно предоставлять отчеты, вести бухгалтерию и пр. Но патентная система принята не во всех регионах, а значит, придется выбирать между ЕНВД (можно применять до 500 кв. м.) или УСН. Данные спецрежимы также выгодны (хотя обходятся несколько дороже), но придется вести бухгалтерию и сдавать отчетность по графику.

Стоит учитывать и тот момент, что, оформив бизнес, придется уплачивать подоходный налог за владельцев квартир, а это 13% от стоимости аренды. Чтобы не обидеть себя, этот вопрос следует обговорить с владельцами жилья еще на этапе заключения договора субаренды. Эти самые 13% по праву должны вычитаться из стоимости аренды квартиры.

Найм сотрудников

Если мы говорим о построении бизнеса, а не о работе «ради работы», то следует решить вопрос с наемными работниками. Если в вашем распоряжении 2 – 3 квартиры, то еще как-то можно управиться в одиночку. А если вы работаете с 5-ю и более квартирами, одному уже никак не управиться.

Представьте картину: вы нашли клиента, едете показывать ему квартиру. Пока вы договариваетесь, вам идет звонок от второго клиента – вы отвлекаетесь на разговор. В это время третий клиент съезжает с квартиры, на которую уже есть другой клиент, и вам необходимо срочно навести порядок в квартире и т. д. и т. п. И таких мелких суетных дел может быть с десяток — другой в день. Голова будет идти кругом, что скажется на качестве работы и количестве клиентов. Поэтому с ростом количества заказов следует подумать о найме горничной для уборки квартир и менеджера по работе с клиентами. Уборщице можно платить только процент от сделанной работы, не оформляя её в штат (чтобы не платить страховые отчисления). Менеджеру – оклад и небольшой процент для мотивации. Пусть он занимается работой с клиентами, отвечает на звонки, проводит встречи, проверяет состояние квартир после гостей и др.

У вас в таком случае появляется много времени, которое можно потратить на поиск новых квартир, на решение бухгалтерских и юридических вопросов, на рекламу услуг, на контроль работы персонала. Появится время и на личную жизнь, а дело будет приносить удовольствие.

Как рекламировать услугу

Поиск клиентов – одна из первых задач, на решение которой следует пустить все силы. Не будет клиентов – не будет доходов, а обязательства по выплате аренды никуда не денутся. В создании клиентской базы помогут следующие варианты:

• Размещение объявлений в газетах. Старый и проверенный способ, хотя с приходом интернета он становится все менее актуальным. Но это еще не означает, что от СМИ стоит отказываться совсем. Очень многие командировочные по приезде в незнакомый город покупают газеты и находят квартиры именно там.
• Расклейка листовок в местах, популярных для туристов и приезжих. Это выходы из метро, автобусные и трамвайные остановки, авто и ж/д вокзалы, центральные улицы города.
• Размещение информации на досках объявлений в интернете: авито, сландо, городские порталы и пр. Не забывайте про составление грамотного описания, с обилием качественных фотографий.
• Пробуйте уникальные способы рекламы, вроде написания объявлений на асфальте. Все, что нужно — трафарет и баллончик с краской.
• Можно договориться о сотрудничестве с местными таксистами, так как нередко приезжие нанимают такси в аэропорту и просят водителя подсказать, где можно снять недорогое жилье.

Подводные камни в «посуточном» бизнесе

Поиск квартиры, легализация бизнеса и урегулирование вопросов с жильцами – далеко не все проблемы, которые ждут предпринимателя в этой сфере. Одна из главных проблем – отсутствие клиентов. Чтобы бизнес приносил доход, каждая квартира должна заполняться минимум на 70%. То есть, из 30 дней – 21 день в аренде.

Спрос на жилье может быть низким не только по причине высокой конкуренции, но и просто в виду сезонного спада. Летом в центральной части России спрос на посуточную аренду жилья резко падает. Люди уезжают на отдых, становится меньше командировочных. По этой причине не стоит открывать бизнес к летнему сезону. Некоторые опытные в этом бизнесе предприниматели в межсезонье отказываются от части арендуемого жилья, чтобы уменьшить постоянные расходы.

В то же время для курортных городов (Сочи, Геленджик, Анапа и др.) лето как раз самый сезон. А осенью и зимой такой бизнес простаивает.

Отдельно стоит упомянуть про ипотеку и покупку квартир в кредит. На форумах можно прочитать идеи такого содержания: «можете купить несколько квартир в ипотеку и сдавать их в посуточную аренду. Это лучше, чем платить арендодателю». Идея выглядит заманчиво, но не осуществима по ряду причин:

1. Чтобы получить ипотеку даже на одну квартиру, придется сильно понравиться банку. Он потребуют с вас справку о доходах, посмотрит кредитную историю, попросит найти поручителей и пр. Ваш официальный доход не достигает 30 – 50 тыс. р. в месяц и банк вам отказывает. Если вы желаете оформить две квартиры, то вам уже потребуется доход в 80 тыс. р. А если у вас такой доход, тогда зачем вам нужны ипотека и посуточная аренда.
2. С точки зрения инвестиций, такой вариант выглядит крайне не выгодным. Окупаемость вложений составит порядка 8-10 лет, что немыслимо для нормального, рабочего бизнеса.

Сколько можно заработать. Краткий бизнес-план

Долгосрочная аренда однокомнатной квартиры в Москве будет стоить 25 – 30 тыс. р. в месяц. Сюда следует учитывать затраты на уборку, рекламу и амортизацию (замена поломанной техники и мебели) – около 5 тыс. р. на квартиру в месяц. Сдать посуточно такие квартиры можно в среднем за 2 – 2,5 тыс. р.

Ориентировочно картина в сезон должна выглядеть следующим образом:

Прибыль от сдачи шести квартир будет около 120 000 р. в месяц.

Чтобы определить окупаемость вложений, следует учитывать первоначальные инвестиции в бизнес. Каждую квартиру потребуется довести до необходимого комфорта – сделать ремонт, закупить мебель и технику. На каждую квартиру следует заложить минимум 100 000 р. Поэтому шесть квартир потребуют вложений в 600 000 р.

Отсюда окупаемость вложений по расчетам, приведенным выше, составит от 6 месяцев. Но необходимо учитывать и тот факт, что в первые месяцы клиентов будет немного. Потребуется проработать не один месяц, прежде чем наработается постоянная клиентская база и начнет работать «сарафанное радио». Поэтому период окупаемости вложений можно смело умножать на два.

Собственники свободной недвижимости часто рассматривают бизнес по посуточной аренде квартир. В этой сфере важно не только найти уникальный способ привлечения клиентов, но и позаботиться о юридических особенностях, которые обеспечат законность деятельности и сохранят имущество.

Сдача квартиры на посуточную аренду – очень прибыльный бизнес. Здесь может быть два варианта реализации предложения:

• Сдача полной площади квартиры;
• Частичная аренда (например, в двухкомнатной квартире будет сдана только одна комната, а вторая заперта).

На практике существуют следующие виды предложений:

• Непосредственно от собственника недвижимости (квартира принадлежит тому, кто ее реализует в бизнес);
• Субаренда (лицо, предлагающее посуточную аренду само является ее арендатором и таким путем погашает арендные обязательства полностью или в части).

Важно учитывать тот факт, что при субаренде необходимо разрешение от собственника объекта, так как круг ответственных лиц увеличивается и, в случае возникновения спорной ситуации, становится сложнее найти виновного.

Размер дохода при посуточной аренде напрямую зависит от месторасположения недвижимости. Самыми выгодными вариантами являются:

• Квартиры, расположенные вблизи курортных зон;
• В районах с большим количеством студентов («студенческие городки», рядом с ВУЗами, колледжами);
• Квартиры в больших городах (постоянный поток туристов и гостей города создает потребность в комфортабельном жилье, которое обеспечит домашний комфорт).

Плюсы и минусы сдачи квартиры посуточно

Плюсы посуточной сдачи жилья в аренду:

• Получаемый доход выше чем при аренде на длительный срок;
• Хороший спрос на предложение;
• Не требуется наем персонала;
• Бизнес может быть приостановлен в любой момент, по желанию собственника.

Минусы бизнеса посуточной аренды квартир:

• Чтобы расходы по содержанию жилья окупались и оставалась чистая прибыль, квартира должна находиться в активной части города;
• Более востребованы варианты с хорошим ремонтом и полным объемом необходимого инвентаря, мебели и прочего (для этого требуются значительные капиталовложения);
• После каждого гостя необходимо проводить тщательную уборку;
• Возможны затраты на рекламу, чтобы поддерживать поток клиентов;
• Велика вероятность столкнуться с мошенниками или грабителями.

Пошаговая инструкция по сдаче жилья

• Провести анализ похожих предложений на рынке (ознакомиться с информацией в интернете, печатных изданиях или обзвонить агентства недвижимости и узнать среднюю цену);
• Определить оптимальную стоимость за сутки (она будет складываться исходя из общего состояния жилья и района, в котором оно расположено);
• Подготовить квартиру для сдачи (по возможности провести ремонт, оборудовать техникой, кухонным инвентарем, текстилем);
• Подать рекламное объявление или обратиться за помощью к риэлтору;
• Подготовить договор аренды;

Доходы и расходы от бизнеса

Сдача квартиры в аренду посуточно приносит не только прибыль, которая образуется за счет получения арендных платежей, но и влечет некоторые издержки. К их числу относятся:

Легализация бизнеса и налогообложение

Любая деятельность, приносящая периодический доход должна быть зарегистрирована или отражена в декларации, для того, чтобы налогообложение государства формировалось правильно.

На законодательном уровне, применительно к посуточной аренде, существует несколько способов легального ведения бизнеса:

1. Регистрация в форме индивидуального предпринимателя;
2. Оформление патента;
3. Осуществление деятельности без проведения регистрации и сдача отчетности по НДФЛ.

При присвоении статуса индивидуального предпринимателя существует очевидное преимущество – упрощенная система налогообложения. Налоговым кодексом установлена ставка в 6% от суммы годового дохода, а также к уплате подлежит сумма страховых взносов.

Чтобы оформить ИП необходимо:

При выборе в пользу патента налогообложение осуществляется следующим образом:

• Оплате подлежит стоимость патента (затраты на патент = потенциальная прибыль*0,6%);
• Вносится сумма, равная 50% от страховых взносов.

Если вопрос о регистрации не стоит, то налог подлежит уплате как НДФЛ. В этом случае важно учесть следующие моменты:

• К ежегодной оплате подлежит налог в размере 13% от общей суммы прибыли;
• Отчетность сдается по форме 3 НДФЛ (до 30 апреля);
• Вероятно повышение ставки по налогу к субъектам, чей доход превышает 30 тысяч рублей.

Ответственность за теневой бизнес

Большинство арендаторов предпочитают укрывать подобный бизнес от уплаты налогов. На сегодня представители налоговой службы организовали деятельность по выявлению таких арендаторов. Сведения могут поступить:

1. от недовольных соседей по лестничной площадке;
2. путем личных действий сотрудников налоговой (наем жилья под видом туриста или гостя города);
3. сообщение от других государственных органов и должностных лиц (по сообщению участкового, который прибыл в квартиру по факту нарушения арендаторами порядка тишины).

В случае выявления факта уклонения от налогового бремени на арендодателя будет возложена ответственность в виде штрафа и требования о проведении налоговой отчетности. При несоблюдении указанных санкций или периодическом нарушении правил, могут привлечь к уголовной ответственности.

В виде приложения к договору можно составить опись всего имущества, которое находится в квартире с указанием его стоимости. Перед тем, как арендатор начнет проживать в квартире, ему можно предоставить на подпись акт приема-передачи, подписав который он обозначит согласие на присутствие в квартире всего оговоренного имущества, согласие на его примерную стоимость и состояние.

Основы удачного арендного бизнеса

Рынок предложений по посуточной аренде жилья буквально переполнен, что может влиять на покупательский спрос. Чтобы быстро выйти на чистую прибыль и сформировать постоянную базу клиентов нужно проявить предпринимательскую жилку и активность, а также учесть некоторые советы:

Чем оборудовать помещение

Для комфортного проживания в квартире, в ней должна быть некоторая мебель и инвентарь. В их числе:

• Холодильник или холодильная камера;
• Стиральная машина;
• Телевизор;
• Электрический чайник;
• Спальные места (кровать, диван, софа);
• Электроплита;
• Микроволновая печь;
• Стол и стулья для приема пищи;
• Гладильная доска;
• Утюг;
• Свободный доступ в интернет;
• Набор столовых приборов и посуды;
• Текстильные принадлежности (пастельное белье, полотенца, шторы и занавески, подушки, одеяла, пледы и прочее).

В некоторых случаях, арендодатели предусматривают в квартире даже наличие средств гигиены (одноразовые шампуни, мыло, зубные щетки, тапочки).

Поиск клиентов

Существует несколько способов по поиску потенциальных клиентов. Среди них:

• Обращение за помощью к риэлтору;
• Передача недвижимости в доверительное управление агентству недвижимости;
• Самостоятельный поиск.

Услуги риэлтора или агентства недвижимости по доверительному управлению могут складываться как исходя из фиксированной ставки, так и в процентном соотношении. Оба варианта имеют значительные преимущества:

1. Арендодателю не нужно прикладывать каких-либо усилий;
2. Отношения с арендатором будут оформлены посредством договора;
3. Ответственность за благонадежность арендатора несут риэлтор и агентство недвижимости.

При самостоятельном поиске клиентов оставить объявление можно:

1. В периодических печатных изданиях;
2. В социальных сетях и на специализированных сайтах («Авито», «Суточно», «Юрента», «Домофонд», «Квартирка»).

Сдача квартиры посуточно, как бизнес – очень выгодна и достаточно проста в организации. Чтобы привлечь максимальную прибыль необходимо создать условия проживания в квартире комфортными и выгодными для клиента. Для постоянных посетителей часто используют систему скидок или гибкую оплату услуги.

При заселении каждого нового гостя следует соблюдать юридические формальности, связанные с оформлением отношений посредством договора. Помимо существенных условий, в соглашении стоит указать возможные издержки клиента за порчу имущества.

Покупка недвижимости - это не только способ сохранения собственных сбережений, но и возможность заработать на ней, перепродав или сдав ее в аренду. Это один из ликвидных и уникальных активов. Можно выделить два основных аспекта, которыми руководствуются бизнесмены, вкладывающие деньги в недвижимость: желание сберечь свои денежные средства в условиях инфляции и желание приумножить свои доходы за счет перепродажи недвижимости или сдачи ее в аренду.

Плюсы и минусы сдачи квартиры в аренду

Приобретение жилья с целью дальнейшей сдачи в аренду, являются самыми распространенными инвестиционными сделками. Заработать на такой операции быстро не получится, средний доход от сдачи в аренду составляет 3,5-5% годовых от стоимости квартиры. Но это перспективное и долгосрочное вложение средств, со временем сюда можно переселить взрослых детей или продать его, с целью строительства загородного дома. Конечно же, сдача квартиры в аренду требует определенных хлопот: нужно постоянно искать арендаторов, обслуживать квартиру, делать косметические ремонты.

До кризиса 2008-2010 гг. количество «инвестиционных» сделок, в последующем связанным с зарабатыванием дохода, составляло примерно треть от всех сделок на российском рынке. Постепенно их доля снизилась до 20%, а в настоящее время составляет 15%. Одновременно возросло число долгосрочных инвесторов, которые приобретают объекты недвижимости на будущее.

Вложение денежных средств в приобретение недвижимости является долгосрочным проектом, но более надежным, чем банковский вклад. Банковский вклад можно разместить под 10-12% годовых в рублях, но нужно учитывать и возможные риски: в последнее время имеется немало банков-банкротов. Банки с солидной репутацией дают невысокие проценты.

Сколько можно заработать, сдавая квартиру в аренду?

Взглянем на таблицу, которая наглядно демонстрирует доходы от сдачи в аренду:

Но помимо доходов есть и постоянные расходы - это: ремонт квартиры, квартплата и коммунальные платежи (если это не входит в арендную плату), страховка и налог на доход.

На доходность и срок окупаемости влияет размер первоначальных инвестиций в недвижимость, ремонт, а также удаленность от транспортных узлов. Сроки окупаемости приобретенных за свои деньги квартир более 10 лет, а взятых в ипотеку еще больше. С однокомнатной квартиры можно получать в месяц до 96 тыс. рублей в месяц.

Место имеет значение

Арендаторов, а особенно иностранцев, интересует не историческое месторасположение квартиры, а хорошая транспортная развязка и наличие необходимого сервиса. Если на покупку квартиры в Москве нет средств, тогда можно заняться покупкой квартиры в Подмосковье. Доход от аренды такой квартиры будет на 10-15% ниже, чем в столице, но и средств на приобретение квартиры будет потрачено на 50% меньше.

Резко возрастают в цене квартиры и соответственно стоимость аренды, на жилье, расположенное возле станций метро и железнодорожных вокзалов. Стоит следить за строительством новых линий метро и там приобретать квартиры для сдачи в аренду. В Москве, квартиры в районах за пределами МКАД, в которое приходит метро, резко поднимаются в цене. Например, в Мытищах стоимость покупки и сдачи в аренду жилья возросла на 30%.

Без проигрыша будет и вариант приобретения жилья в районах, близких к аэропортам. При не столь больших затратах, такие квартиры приносят стабильный доход.

Новостройка или «вторичка» - что выбрать?

Когда приобретается жилье, для последующей сдачи в аренду, нужно учитывать две вещи: какой промежуток времени уйдет на окупаемость вложенных средств, и сколько будет стоить жилье в будущем. Если ставить вопрос окупаемости средств на первый план, тогда надо покупать жилье старой постройки.

Большинство предложений на рынке квартир, это квартиры старой постройки. Да и спрос на них довольно высокий, снять квартиру по более низкой цене, выгоднее, чем платить за аренду апартаментов. Хотя и на них есть тоже спрос, некоторые хотят жить в домах новой застройки и квартирах, наполненных современной мебелью и техникой.

Квартиры в новостройке стоят дороже, соответственно и окупаемость их будет дольше. Но в то же время аренда в новостройке буде стоить дороже. Если квартира приобретается на первичном рынке, то рекомендуется покупать ее у крупного девелопера, у которого есть опыт в коммерческой застройке, а также совместные с государственными банками программы ипотечного кредитования. Продажи квартир девелопер производит в соответствии с федеральным законом ФЗ-214.

Итак, квартира приобретена, и вы решили сделать в ней ремонт. Одна из основных ошибок арендодателей - это сделать в квартире эконом-класса ремонт бизнес-класса. Поверьте, арендаторы это не оценят, а вы потратите довольно много средств. Другое дело квартиры бизнес-класса, должны быть оборудованы дорогой мебелью и здесь должен быть выполнен дизайнерский ремонт.

Сдача квартир посуточно

Еще один вид заработка - это сдача квартир посуточно. Такими услугами пользуются командировочные и туристы, не желающие переплачивать за отели. Наиболее востребованы квартиры среднего класса, стоимость в сутки составляет от 1,5-3,5 тыс. рублей. Аренда этого жилья составляет в среднем 50%% от общего объема аренды. Следующими по востребованности являются элитные квартиры, стоимость аренды которых, составляет 3,5-6,3 тыс. рублей в месяц.

Конечно, в этом бизнесе, как и любом другом, есть свои отрицательные моменты, квартира может простаивать какое-то время. Но в период осень-весна, а особенно в праздничные дни, недвижимость среднего класса заполняется на 100%, а стоимость аренды в эти дни возрастает в 2 раза.

Какие документы нужны для сдачи квартиры в аренду?

После приобретения жилья и проведения ремонтных работ, квартиру необходимо застраховать. Оформляем полный договор страхования: страхуем стены, внутреннюю отделку, имущество, которое находится в квартире, и, конечно же, гражданскую ответственность (поджоги и пожары по вине жильцов). Для квартир, которые сдают в аренду, применяют повышенный коэффициент 50%. Например, за квартиру на окраине столицы, оцененную в 7,5 млн. рублей, страховой платеж составит 15 тыс. рублей.

Если вы сами будете сдавать квартиру в аренду, то необходимо:

1. От всех ее собственников и прописанных лиц получить согласие на сдачу квартиры в аренду.
2. Подать объявление и заняться поиском арендатора.
3. Договор заключить на срок 11 месяцев, в котором необходимо указать:

• всех лиц, которые будут проживать в квартире (снять копии со всех паспортов);
• как будет оплачиваться арендная плата ежемесячно или раз в квартал;
• кто будет платить коммунальные платежи (электроэнергия, вода и пр.);
• правила использования электроприборов;
• когда арендодатель может навещать квартиру и т. д.

Ценители времени могут для составления договора аренды, обратиться в юридическую фирму, эта услуга вам обойдется в 2 тыс. рублей.

1. Оформить акт передачи квартиры, в котором указать все неисправности на момент заключения договора.
2. Написать расписки, в которых арендодатель указывает, что получил деньги, а арендатор, что получил ключи.

Если ваше жилье муниципальное, то правительство Москвы требует зарегистрировать его в ГУПе. Для этого надо обратиться в «Московский городской центр арендного жилья», сюда необходимо принести: заявление, согласие всех собственников на сдачу квартиры в аренду, выписку из лицевого счета или домовой книги, договор социального найма. Стоимость услуги сотрудников центра обойдется вам в 1 600 рублей. После оформления, договор будет зарегистрирован в ГУПе.

Итак, в данной статье мы попытались осветить все плюсы и минусы сдачи квартиры в аренду, какие квартиры лучше приобретать для сдачи в аренду, в каких районах, указали также, что данный бизнес - это долгосрочный проект и окупаемость его наступает через несколько лет, но проект надежный и ликвидный, так как какая бы не была арендная плата и спрос на аренду, у вас остается ликвидный актив, которым можно пользоваться в своих целях, либо продать его.

Главная » Гоа » Посуточная аренда квартир как бизнес подводные камни. Бизнес-идея: сдача квартиры в аренду. С чего начать бизнес: какие необходимы документы и что можно сдавать в аренду